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전세 시대의 몰락을 앞두고 정부는 임대차 선진화 대책으로 '기업형 임대 사업 활성화'를 추진 중이다. 기업형 임대 사업의 의미와 부동산 시장에 가져올 영향에 대해 살펴보자. 일단 전세 제도는 대한민국에만 있는 고유의 임대차 제도다. 임대인(집주인)은 전세를 끼면 집값의 절반도 되지 않는 적은 돈으로 집을 살 수 있어 집값 상승 시 효과를 극대화할 수 있다. 반면 임차인(세입자)은 최초 전세 보증금만 마련할 수 있다면 원금 손실 없이 계약 기간 동안 보금자리를 장만할 수 있다. 결국 집주인과 세입자의 이해관계가 맞아떨어지면서 유례없는 독특한 제도가 발달하게 된 것이다.     하지만 언제부터인가 임대차 시장의 균형이 깨지기 시작했다. 전세를 놓던 집주인들이 월세나 보증부 월세(반전세)로 전환하면서 어느새 전세를 찾아보기 힘들어졌다. 집값 상승이라는 전제 하에 존재하는 전세 제도의 특성상 집값 약세가 점쳐질수록 전세가 사라지는 것이다. 반대로 수요 측면에서는 상황이 조금 다르다. 집을 살 능력이 되는 세입자조차 집값 하락을 우려하며 전세 시장에 머무르다 보니 수요가 더욱 증가하고 있다. 수요가 공급을 앞서면 시장가격이 상승할 수밖에 없다. 전셋값 상승세가 계속되는 이유다. 이 같은 임대차 시장의 문제를 해결하기 위해 정부는 기업형 임대 사업 활성화 카드를 꺼냈다. 하지만 다소 역부족이라는 게 업계의 중론이다. 현재 임대차 시장의 문제는 전세 물량의 부족인 만큼 전세가 시장에 많이 나올 수 있는 정책을 펴야 한다. 하지만 기업형 임대 사업 활성화는 전세가 아니라 월세형 임대주택의 공급 확대책이라는 점에서 전세 시장 안정화와는 거리가 멀다. 그렇다고 기업형 임대주택 공급을 전세형으로 확대하는 것도 여의치 않은 상황이다. 공급자 측면에서는 전세형 임대주택을 공급하기 위해 자기자본이 30% 정도 투입된다는 게 치명적이다. 그린벨트 해제해 월세 낮춘다? 예를 들어 한 채에 3억 원짜리 주택을 1000가구 매입해 임대 사업을 하는 기업은 약 900억 원의 자금이 잠기게 된다. 그럼에도 불구하고 월세를 받지 못하니 단 한 푼의 수익도 발생하지 않는다. 유일한 수익은 시세 차익이다. 하지만 시세 차익이 생긴다고 하더라도 이를 현금화하는 게 쉽지 않다. 단지를 통째로 사줄 매수자가 많지 않기 때문이다. 또한 전세금은 회계상 부채로 처리되기 때문에 기업의 부채비율이 높아질 수밖에 없는 구조다. 이 같은 구조적인 문제 때문에 기업형 임대주택 사업은 100% 월세형이 될 수밖에 없다. 그러면 월세 수준은 어느 정도가 적당할까. KB국민은행에 따르면 지난해 말 기준으로 전국 아파트 평균 매매가는 2억6949만 원, 서울 아파트는 4억9177만 원이다. 투자금 대비 4% 정도의 수익률만 목표로 해도 한 달에 받아야 하는 월세는 전국 평균 90만 원이다. 특히 서울 지역은 164만 원에 달한다. 이는 월세 보증금이 없을 때로, 보증금 수준에 따라 차이가 날 수 있다. 이번에는 전셋값을 기준으로 월세를 산정해 보자. 지난해 말 기준 아파트 전셋값은 전국 평균이 1억8563만 원, 서울이 3억1864만 원이었다. 이를 전월세 전환율(전세 보증금을 월세로 돌릴 때 적용하는 이자율) 6%를 기준으로 환산하면 현재 월세 수준은 전국 평균 93만 원, 서울은 159만 원이다. 현재 주거의 질을 유지한다는 조건이라면 전국 평균 90만~93만 원, 서울에서는 159만~164만 원의 월세를 내야 한다는 결론이다. 정부가 월세 수준을 낮추는 가이드라인을 제시할 수도 있다. 하지만 임대 사업을 고려하는 기업은 이보다 낮은 수익이 발생한다면 참여 자체를 하지 않을 가능성이 높다. 더 큰 문제는 수요자다. 한 달에 90만 원, 서울에선 160만 원에 달하는 월세를 가뿐히(?) 부담할 수 있는 사람이 많지 않다는 것이다. 물론 해외 사례와 비교하면 비싼 월세가 아닐 수도 있지만 전세 제도에 익숙해진 서민들은 한 달에 몇 십만 원에서 몇 백만 원씩 월세로 내야 한다는 게 충격일 수밖에 없다. 일련의 상황 속에서 정부는 그린벨트를 일부 해제해서라도 낮은 가격에 택지를 공급하겠다는 방침을 밝혔다. 택지 매입에 필요한 투자금 부담을 줄여 월세 수준을 조금이라도 낮추겠다는 야심찬 전략이다. 하지만 수요자들의 반응은 시큰둥하다. 그린벨트가 해제된 지역은 임차료가 저렴할 수 있지만 대부분이 생활 인프라가 열악한 도시 외곽에 자리하기 때문이다. 사실 지금도 서울 지역의 주택 전세금으로 인천이나 경기도에서는 집을 살 수 있다. 전세대란 속에서도 주거의 질을 낮추지 않기 위해 서울을 벗어나지 못하는 게 현실이다. 이처럼 공급자와 수요자가 동상이몽을 하고 있는 가운데 기업형 임대 사업의 성공은 결코 쉽지 않아 보인다. '전세 제도' 수명 최대한 끌고 가야 여기서 끝이 아니다. 기업형 임대 사업을 활성화하기 위해 현재 정부가 지원하는 다양한 인센티브가 언제까지 이어질지 누구도 장담하지 못한다. 절대 다수인 임차인의 불만이 증가할 때마다 차기 정부는 소수 임대 기업을 쥐어짜려는 유혹에 빠질 수 있기 때문이다. 기업형 임대 사업이 아직 시기상조라는 데 무게가 실리는 이유다. 현재 임대 시장의 문제는 월세를 주려는 임대인이 없어 생긴 게 아니다. 이 때문에 기업형 임대 사업 활성화는 현 시장 상황에 큰 도움이 안 된다. 현재로서는 전세 제도의 수명을 최대한 끌고 가면서 월세라는 제도를 국민들이 서서히 받아들일 때까지 기다리는 수밖에 없다. 이를 위해 시장에는 전세를 더 많이 공급해야 한다. 전세를 많이 공급한다는 것은 집을 여러 채 매입해 월세가 아닌 전세로 주려는 다주택자가 늘어나는 것을 의미한다. 결국 매매 시장의 활성화는 전세 시장의 안정화로 이어진다. 반대로 매매 시장의 침체는 월세화를 촉진하는 결과를 가져올 것이다. '9·1 부동산 대책' 발표 이후 주택 시장이 살아났던 지난해 10월, 아파트 임대 시장에서 월세가 차지하는 비중이 가장 낮았던 게 이를 증명한다.