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내년 입주물량 약 37만 가구로 최대를 기록할 것으로 전망된다. 지난 1999년 기록한 36만9541가구를 넘어서는 규모다. 입주물량이 상대적으로 적었던 2012년(17만9031가구)의 2배다. 2018년 입주물량은 41만 가구다. 내년 이후 시장에만 78만 가구에 가까운 물량이 집들이를 하는 셈이다.

분양물량 감소는 불가피하다. 공급과잉 논란은 뜨거운 감자로 떠오를 공산이 크다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “내년 분양시장 축소와 맞물려 전체 공급량은 40만 가구 이하로 감소할 전망”이라며 “안팎의 불확실성으로 건설사들의 일정 조정도 쉽지 않을 것”이라고 진단했다.




▶수요감소? 11ㆍ3 대책 효과 본격화=미국이 기준금리를 0.25%포인트 인상한 가운데 국내 기준금리의 상향조정도 불가피하게 됐다. 저금리가 부동산 시장의 활황세를 부추겼다는 점을 고려하면 금리 인상은 부정적인 전망에 무게를 싣는 요인으로 꼽힌다.

실제 올해 아파트 시장은 저금리 기조로 유휴자금이 분양시장에 몰렸다. 이 열기는 재건축을 비롯한 재고아파트로 확산되며 아파트값 상승을 견인했다.

부동산114의 시세 추이를 살펴보면 서울 아파트값은 9월 들어 과거(2010년 3월) 전 고점을 회복하고 강남3구 재건축아파트 가격은 3.3㎡ㆍ당 4000만원을 돌파했다. 연초 주택담보대출 심사 강화와 주택대출 가산금리가 오르면서 심리적인 위축을 보인 것도 잠시였다. 리스크의 적응을 마친 투자자들의 발걸음은 여름을 지나면서 빨라졌다.

여기에 8ㆍ25 대책의 공공택지 공급 축소는 기존 아파트의 희소가치에 힘을 실었다. 신도시와 경기ㆍ인천에 가격상승 분위기가 퍼졌다. 지역별 교통망 확대와 개발 호재는 매매전환 수요를 부르며 아파트값을 더 끌어올렸다.

시장의 분위기는 11월 3일을 기점으로 크게 변했다. 강남4구와 과천 등 분양권 전매제한 기간을 소유권 이전등기 시까지 연장하는 등 분양시장의 고강도 규제책으로 청약경쟁률은 크게 낮아졌다.




내년에는 11ㆍ3 부동산 대책의 효과가 본격적으로 시장에 나타날 것으로 보인다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “서울과 부산 등에선 유효청약자 수의 감소가 예상돼 청약경쟁률과 계약률이 하락할 수도 있다”며 “전매제한기간이 길어지거나 집단대출 소득심사로 인기 지역에서 분양받을 때는 철저하게 준비해야 한다”고 했다.

미국의 금리 인상으로 경기부양책에 대한 기대감도 낮다. 내년 종료되는 DTI(총부채상환비율)과 LTV(주택담보인정비율) 규제 완화를 재추진기도 버겁다는 목소리도 나온다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “하락기로 볼 것이냐 조정기로 볼 것이냐의 문제지만, 내년 11ㆍ3 부동산 대책의 효과가 본격적으로 나타나면 분위기는 또 달라질 것”이라며 “입주물량이 가장 큰 문제지만, 정부가 규제카드를 추가로 꺼낸다면 하락세를 면치 못할 가능성이 크다”고 분석했다.