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정부가 부동산 대출 규제와 재건축 규제 완화 카드를 또다시 만지작거리고 있다. 평시라면 신중하게 검토될 대책들이 금융위기가 불거지면서 위기 대책으로 둔갑하고 있는 모양새다.

글로벌 금융 위기가 국내 부동산가격 하락을 부채질해 실물 경제가 경착륙하는 악순환의 고리를 끊겠다는 것이 정책 목표다. 하지만 부동산 가격이 대세 하락으로 전환된 시점에서 정부의 잇따른 규제 완화 대책이 효과가 있을 지 여부에 대해서는 회의적인 반응이 많다.

◇ 부동산 규제 추가 완화 `초읽기`

정부가 부동산 규제를 추가로 풀 것이라는 점은 이미 예견돼 왔다.

새정부 출범 이후 세제개편안을 포함해 굵직굵직한 부동산 규제 완화 대책을 9차례( 아래 표 참조)나 발표했지만, 여전히 집값 대세 하락을 막지 못하고 있기 때문이다. 부동산 경기가 경착륙할 경우 건설기업과 가계 부실이 확대되면서 실물 경제에 미칠 부작용을 정부는 가장 두려워하고 있다. 건설 경기가 침체될 경우 새 정부 핵심 어젠다인 일자리 창출이 지지부진해진다는 문제도 있다.

강만수 기획재정부 장관도 지난 22일 국회 국정감사에서 `부동산 실수요 진작을 위해 지방도심 재개발과 주택 대출규제 완화 대책이 필하다`는 지적에 대해 "같은 생각이다. 앞으로 그런 방향으로 추진해보겠다"고 밝힌 바 있다.

정치권도 적극적이다.

임태희 한나라당 정책위의장은 지난 27일 라디오 방송에 출연 "부동산 가격이 많이 내려갈 가능성이 있다"면서 "부동산이 금융에 영향을 주고 이것이 다시 실물에 영향을 주는 악순환 고리를 끊기 위해 부동산 거래가 보다 더 활발하게 이루어질 수 있도록 그런 방향으로 추가적인 감세가 필요하다"고 설명했다.

◇ 대출·세제 규제 푼다...수도권 주민 혜택 집중될 듯

정부는 현재 부동산경기 활성화대책으로 공급과 수요 측면을 모두 들여다보고 있다. 정부는 관계부처간 협의를 거쳐 이번주중 이런 내용을 담은 `경제 위기 극복을 위한 종합대책`을 발표할 계획이다.

핵심은 부동산 대출·재건축 규제 완화와 다주택자 양도세 중과 제도 폐지 등이 될 것으로 보인다.

수요 대책으로는 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)에 적용되는 고가주택 기준 금액을 현행 6억원에서 9억원으로 상향조정하는 방안이 검토되고 있다. 기준을 완화할 경우 주택투기지역 내 9억원을 넘지 않는 주택을 구입할 때 DTI 규제를 받지 않게 된다. 또 주택투기지역 내 6억원 초과 9억원 이하 아파트를 살 때 LTV 비율이 현행 40%에서 60%로 올라간다.

대출 규제가 풀릴 경우 혜택은 주로 서울, 인천 등 수도권 지역에 집중될 것으로 예상된다. 앞서 정부는 10.21 부동산 대책을 발표하면서 다음달까지 투기지역과 투기과열지구를 해제해 LTV와 DTI 규제를 완화하겠다고 밝혔으나, 투기우려가 남아 있는 서울이나 인천 지역은 투기지역·투기과열지구에서 해제되지 않을 것이라는 전망이 지배적이다.

1가구 다주택자 양도세 중과제도를 폐지하는 방안도 유력하게 검토 중이다. 현재 1가구 2주택자는 양도차익의 50%, 3주택자 이상은 60%를 세금으로 납부해야 하는데, 이런 세금이 줄어들면 다주택자들의 부동산 매물이 늘어날 것이라는 이유에서다.

재정부 관계자는 "양도세 중과 폐지 여부는 검토 중인 사안으로 아직 확정되지는 않았다"면서도 "당의 요구대로 부동산 거래를 활성화하기 위해서는 양도세 중과제도를 폐지하는 것이 가장 효과가 크다"고 전했다.

◇ 대책 실효성은 ?

공급대책으로는 재건축 규제를 완화하는 방안이 있다. 특히 재건축 규제 완화는 일자리 고용 효과가 큰 내수 경기를 부양하는 효과가 있다. 정부는 이미 지난 9.19 부동산 대책을 통해 서울 도심 지역 재개발·재건축 규제를 풀고, 그린벨트를 풀어 수도권 지역에 10년간 300만 가구를 공급하겠다고 밝힌 바 있다.

구체적으로 정부는 소형주택의무비율과 임대주택의무비율을 완화하는 방안을 살펴보고 있다. 건설업계는 재건축 시장이 살아나기 위해서는 이 두가지 핵심규제를 풀어야 한다고 목소리를 높이고 있다. 정부는 초과이익환수는 강화하면서 소형 및 임대비율 규제는 풀어주겠다는 방침이다.

소형주택의무비율은 현행 60%에서 40% 수준으로, 임대주택의무비율은 지역적으로 차별화하는 방안이 비중있게 검토되는 것으로 전해진다.

관건은 대책의 실효성 여부다.

재정부 관계자는 "재건축 규제와 대출 규제를 풀어준다고 해도 실제 효과가 있을 지에 대해 부처간 의견이 분분하다"고 전했다.

금융위 관계자도 "현재 대출규제를 더 완화한다 해도 수요가 얼마나 생길지 의문"이라면서도 "관계부처의 요청이 들어오면 검토해 볼 수 있다"고 말했다. 하지만 이런 금융위 입장은 집값과 금융 시스템 불안 등을 이유로 규제 완화를 반대했던 종전과 비교해 볼 때 다소 전향적 자세라는 평가다.