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새정부 각종 개발공략에 시가화예정지.농지.산지.그린벨트.군사시설보호구역등 이목 집중

새 정부가 택지와 공장용지, 공원 등으로 쓸 수 있는 개발 가능한 땅의 공급을 대폭적으로 늘리기 위해 농지.산지.그린벨트.군사시설보호구역 등을 대폭 해제해 가용용지로 공급한다는 방침을 정함에 따라 그동안 각종 규제로 묶여있던 ‘잠자던 땅’의 가치가 크게 높아질 전망이다. 게다가 한반도 대운하 등 각종 개발공약까기 겹쳐 토지시장으로 눈이 쏠리고 있다. 하지만 새 정부가 규제는 풀되 투기는 철저히 차단한다는 방침이어서 규제완화 정책의 진행과정을 지켜보며 신중하게 투자전략을 세워야 한다는 게 전문가들의 지적이다.

▶군사시설보호구역=군사시설 보호구역에서 해제되면 주택 신.증축이 가능해지는 등 사유재산권 제한이 대폭 풀리게 된다. 또 경기도와 강원도 등 일부 지역에서는 대규모 택지 개발이나 단지 조성도 가능해질 것으로 기대된다. 최대 수혜지역은 역시 수도권 북부권이다. 특히 인천,파주,김포 접경지인 한강 하류 일대의 경우 이명박 당선인의 나들섬 개발과 한강하구 골재 남북공동 채취 등의

남북경협관련 호재에 힙입어 투자자들의 관심을 불러모을 전망이다. 단골 수혜지역인 파주시의 경우 눈길을 끌지만 이미 값이 오를 대로 올라 그만큼 투자 메리트가 반감된 상태. 다만 장기적으로 개발이 활성화 될 것이라는 점에서 장기 투자에 대한 관심은 유효하다는 게 현지 중개업자들의 설명이다.

▶시가화예정용지=도시기본계획상의 개념으로 장차 도시가 확산,발전방향에 따라 개발되어 주거,상업,공업용지로 쓰이는 곳으로 장기적 투자처로 주목받고 있다. 지적도상에는 점선으로 표시되어 있고, 개략적인 면적만 알수 있기 때문에 외지인이 투자하기에는 어려움이 따른다. 특히 신도시와 같은 대단위 개발시에는 투기를 막기위해 개발행위허가제한구역(통상 3년간 개발 제한)으로 지정하는 경우가 많다는 점을 유념해야 한다. 수원시의 경우 장안구(이목동),권선구(오목천동,고색동,권선동,곡반정동,행정타운),영통구(이의동,원천동,우만동),팔달구(화서동) 등이, 용인시의 경우 모현면(초부리),백암면(용천리),원삼면(죽능리),남사면(봉명리),양지면(양지리),포곡읍(금어리) 등이 지정돼있다. 파주시는 파주읍(백석리,봉서리,부곡리),문산읍(운천리,당동리,선유리,내포리),월롱면(덕은리,영태리),탄현면(금승리),교하읍(신촌리,금촌동) 등이 시가화예정용지다.

▶농지=농지법이 완화되더라도 외지인의 투자가 용이하지는 않을 것이란 게 전문가들의 분석. 농지는 실수요자가 아니면 구입하기도 어렵지만 설사 구입후에도 양도시 일정 요건을 충족하지 못하면 양도차액의 대부분을 세금으로 납부해야 한다. 특히 토지거래 허가구역내에서는 실수요자 아니면 사실상 농지 구입이 불가능하다. 따라서 투자 및 실거주를 겸하는 목적이라면 토지거래허가 구역 외 지역에서 개발호재가 있는 지역의 농지를 매입하는 게 좋다. 아니면 농지 거래시 양도세가 중과 되지 않는 주말.체험 영농 소유농지(세대당 1000㎡ 이하) 등을 골라야 한다. 도시민이 토지거래허가구역 외에서 1000㎡ 이상의 농지를 장거리 등의 이유로 본인이 직접 영농할 수 없을 때는 농지취득자격증명을 받아 구입한 뒤 한국농촌공사가 운영하는 농지은행에 맡기면 농사를 짓지 않아도 소유가 가능하며 양도시 60% 중과대상에서 제외된다. 물론 최상의 투자처는 서울과 수도권 지자체의 경계지를 형성하고 있는 농지지만 각종 규제에 묶여있다는 점이 걸림돌이다.

▶산지=보전산지와 준보전산지로 나뉜다. 준보전산지는 개발이 가능하기 때문에 이 곳이 투자대상처다. 따라서 새 정부에서 산지를 대거 해제한다면 산지 투자처는 해제지 주변에서도 준보전산지 중 용도전환이 가능한 곳이 적지다. 대체로 임야는 구입 시 농지취득자격증명 등의 절차가 없고 땅의 수익성을 높여주는 개발행위가 농지보다 비교적 까다롭지 않아 일정기간 보유 후 되파는 투자차원의 매매물건으로서는 적합하다 할 수 있다. 임야투자는 활용도가 높고 평단가가 낮아 투자에 적합하다고는 하지만 토질,경사도,조림의 상태,분묘 등 지가 및 개발에 영향을 미치는 여러 요인을 사전에 조사하는 등 철저한 계획하에 신중하게 접근해야 한다.

▶그린벨트=그린벨트가 대거 해제되면 수도권에서도 특히 남부권 일대가 주목된다. 이명박 정부에서 송파신도시를 일단 개발키로 함에 따라 그 파급 효과가 직접적으로 미치는 하남시 일대가 우선 투자처로 떠오를 것으로 전망된다. 또한 강남대체 신도시 후보지로 늘 꼽혀왔고, 개발압력이 높았던 과천,의왕,성남공항 일대 역시 이러한 해제 수혜지로 재차 거론될 것으로 보인다.

박인호 기자(ihpark@heraldm.com)