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종부세 강화하자 매물 안 늘고 자녀 증여 급증
`강남 똘똘한 한 채` 쏠림에 저가주택만 처분
다주택 종부세 올리자 임차인 전월세로 전가
전문가 "이념적인 정책에 서민 부담만 키웠다"

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​문재인 정부가 들어선 지난 2017년 이후 정부의 부동산 조세정책이 지속적으로 강화돼 왔지만, 실제 시장에서는 증여 확률 증가, 똘똘한 한 채 선호현상 강화 등 부작용이 유발되고 있다는 연구 결과가 나왔다.

지난해 정부가 다주택자 등에 대한 종합부동산세율을 인상한 조치가 올해부터 시행돼 이달 말 고지서 발송을 앞두고 있는 가운데, 다주택자 종부세 강화가 역설적으로 서민들의 세 부담만 키우고 있다는 지적이 나온다.

“양도세·종부세 강화 이후 증여확률 증가…정책 부작용”

14일 이데일리가 한국조세재정연구원 재정패널 학술대회에서 공개된 `부동산 조세정책이 다주택자의 주택처분 의사결정에 미치는 영향 연구` 논문(이석희 서울시립대 세무전문대학원 대학원생)을 취재한 결과 이 같이 확인됐다.

2017년 이후부터 정부는 부동산 조세정책으로 다주택자에 대한 양도소득세, 종합부동산세, 취득세 등 주택 관련 모든 세목의 과세를 강화하고 있다. 고가 주택에 대한 세율도 높아졌다. 집값이 상승하고 있는 조정대상지역의 주택 양도세율을 인상했고, 종합부동산세는 다주택자가 아니더라도 최고세율이 지속적으로 상향 조정되며 고가주택의 세금 부담이 증가하고 있다.

논문에서는 정부의 조세정책 강화 이후 주택 매각보다 증여를 하는 확률이 높아졌다고 분석했다. 한국부동산원의 부동산거래현황에 따르면 2010년 이후 증여는 매월 5000건 내외였지만, 2019년부터 월별 증여가 1만건이 넘고, 지난해에는 월 2만건 수준도 기록된 것으로 나타났다.

서울의 월평균 매매 및 증여 추이를 보면 매매대비 증여 비율은 2015년 4.6%에서 2016년에는 6.3%였지만 2018년 14.5%까지 늘어났고 작년에 19.9%, 올해(1~7월) 20.4%에 달했다.

분석 결과 부동산 양도소득세 강화가 본격적으로 시행된 2018년과 종합부동산세 강화가 시행된 2019년은 2017년 이전 대비 증여확률이 높은 것으로 나타났다. 2018년에는 2017년 이전 대비 증여 확률이 4.470배 증가했다. 2019년은 증여 확률이 3.417배 증가하는 것으로 나타났다.

서울의 월평균 매매 및 증여 추이를 보면 매매 대비 증여 비율은 2015년 4.6%에서 2016년에는 6.3%였지만 2018년 14.5%까지 늘어났고 작년에 19.9%, 올해(1~7월) 20.4%에 달했다. 단위=건, % (자료=국토교통부)

또 다주택자의 경우 저가 주택을 매각하는 `똘똘한 한 채` 선호현상도 강화됐다고 분석했다. 가구 특징에 따라서는 다주택자의 경우 주택을 증여하기보다 매각하는 확률이 높아졌다. 또 매각 또는 증여금액인 처분금액이 클수록 매각 확률이 높아졌다. 가구의 주택시가총액이 높을수록 매각 대비 증여를 선택할 확률이 높았다.

다주택자 종부세→임차인 전·월세 전가 우려…“안정화 실패”

고가주택 보유자와 다주택자에 대한 인상된 종부세율 조치가 반영된 종합부동산세가 다음 달 처음으로 납부되는 가운데, 정부의 정책 의도와 반대로 집값 안정화 효과가 없고 오히려 장기적으로는 서민들에게 부담으로 다가올 수 있다는 우려가 나온다.

앞서 정부는 지난해 7·10 부동산대책을 발표하고 다주택자와 단기투기매매 세력 억제를 위한 종부세와 양도세 인상 방안을 발표했다.

이에 따르면 3주택자와 조정대상지역 2주택자에 대해 적용되는 종부세 세율이 지난해 0.6~3.2%에서 올해 1.2~6.0%로 대폭 올랐다. 1주택자의 종부세율도 최고 0.3%포인트 올랐다. 종부세 과세기준이 되는 공정시장가액비율도 같은 기간 90%에서 95%로 오른다.

정부의 부동산 과세 강화로 세 부담은 증가했지만, 실제 시장에서는 정책 효과가 제대로 반영되고 있지 않다는 지적이다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “정부의 의도는 집값이 올라가니 내놓게 하려는 것인데 안정화 효과가 나타나지 않는다”며 “지나치게 이념적으로 출발한 정부 정책이지만 결국 집값을 내려가게 하는 데는 실패했다”고 말했다.

종부세 강화로 인해 오히려 조세전가 현상이 발생할 수 있다는 비판도 나온다. 집주인들이 전세나 월세 가격을 올림으로써 임차인에게 세금 부담을 떠넘기게 된다는 것이다. 심 교수는 “전세시장에서는 비용 자체를 어떤 식으로든 전가하려는 식으로 갈 것”이라며 “현재는 물량이 부족해 공급자가 뭐든 할 수 있는 시장이기 때문에 (세금) 전가 문제로 서민들은 더 힘들 것”이라고 지적했다.