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부동산 시장의 '운명의 날'이 하루 앞으로 다가왔다. 

내달 1일부터 양도세 및 종부세 인상 등 유주택자에 대한 과세가 강화되고 전월세신고제(주택 임대차신고제) 시행으로 임대차3법이 완성된다. 

'집을 팔아도 부담, 전세로 돌리기도 부담'인 상황에 처한 유주택자들이 일단 매물을 끌어안으면서 한동안 거래 위축, 집값 상승 등이 지속될 것이란 전망이 나오고 있다.

세금 오르고 세원 노출되고…'유주택자 잡네'

6월1일을 기점으로 다주택자와 단기거래자에 대한 과세가 강화된다. 

우선 주택을 사고팔아 얻은 차익에 물리는 양도소득세 최고 세율이 75%까지 오른다. 

규제지역 내 다주택자에 대한 양도세율을 10%포인트씩 올려 2주택자의 경우 기존 최대 55%에서 65%로, 3주택 이상 보유자는 기존 최대 65%에서 최대 75%까지 오른다. 1년 미만 보유한 주택을 거래할 때 양도세율은 기존 40%에서 70%로, 1년 이상 2년 미만 보유한 주택에 적용되는 양도세율은 기본 세율(6~45%)에서 60%로 인상된다. 

같은 날 종합부동산세와 재산세 대상자도 확정된다. 과세기준일인 6월1일 이후 집을 팔아 무주택자가 되더라도 그 해 종부세(12월 납부)와 재산세(7월,9월 납부)는 내야 한다는 의미다. 

종부세는 일반세율이 현재 0.5~2.7%에서 0.6~3.0%로 오른다. 3주택 이상 보유자나 조정대상지역 2주택 보유자에게 적용되는 세율은 기존 0.6~3.2%에서 1.2~6.0%로 인상된다.

다만 이 시기는 과세 대상자를 확정하는 시기일뿐 이들이 실제로 어떤 세율을 적용받게 될지는 아직 미정이다. 6월중 세법 개정이 완료돼야 하는 절차가 남아 있다. 

또 6월부터는 임대차3법의 마지막 퍼즐인 전월세신고제도 시행된다. 수도권과 광역시, 세종시, 시 지역에서 거래되는 보증금 6000만원 또는 월세 30만원이 넘는 전월세 계약은 30일 안에 신고해야 한다. ▷관련기사:'전세 6천만·월세 30만원'넘으면 전월세신고…어떻게 하나?(4월15일)

1주택자도 긴장…"거래 위축 심해질것"

1가구1주택자도 안심할 수 없는 상황이다.

여당이 1주택자에 한해 재산세 감면 상한선을 기존 공시가격 6억원에서 9억원으로 높이는 방안을 추진하고 있긴 하지만 세법 개정, 소급 적용 등의 관문이 남아 있다. 

여당의 계획대로 6월중 이같은 내용이 담긴 지방세법 일부개정안을 임시국회에서 처리하면 7월 재산세 고지서에 반영(소급 입법)되는데, 이럴 경우 지난해 7·10대책에 따라 미리 주택을 정리한 이들의 반발이 예상된다. 

더군다나 더불어민주당 부동산특별위원회가 최근 정부에 양도세 장기보유특별공제율 차등과 관련한 연구 용역을 요청하는 등 '똘똘한 한 채' 수요를 막으려는 움직임도 보인다. 

이와 같이 유주택자에 대한 과세가 강화될수록 다주택자는 주택 처분이, 1주택자는 갈아타기가 어려워지면서 '매물 동결' 현상이 심화할 것이란 전망이 나온다.

전문가들은 이로 인한 매물 희소성과 대선 이슈 등이 맞물리면서 서울 등 수도권 주요 지역의 집값 상승세가 한동안 지속될 것이라고 보고 있다. 

여경희 부동산114 수석연구원은 "양도세 중과에 따른 매물 잠김 가능성과 최근 가격 급등에 따른 피로감이 작용하면서 거래가 위축되는 양상이 지속될 것"이라며 "하반기 금리 인상 이슈가 있긴 하지만 대선을 앞두고 규제완화 기대감이 이어지고 있어 서울은 집값 강세가 지속될 것"이라고 말했다. 

송승현 도시와경제 대표는 "어쩌다 거래가 된다고 해도 양도세 등 조세전가가 일어난 가격들로 호가가 나올 가능성이 높다"며 "부동산은 기준금리 등 외부 환경도 영향을 미치지만 수요자 심리를 흔드는 부동산 정책의 변화가 없다면 대선까지 가격 상승세가 이어질 것"이라고 내다봤다. 

매매 시장뿐만 아니라 전월세 시장의 불안도 지속될 것이란 우려가 나온다. 

김인만 부동산경제연구소 소장은 "장기적으론 전월세신고제에 따라 세원이 투명하게 관리되는 등 긍정적인 효과가 있겠지만 당장은 임대인의 부담이 임차인에게 전가될 수 있다"며 "아울러 매입임대 폐지와 맞물려 매물이 희소해져 임대료 상승, 오피스텔 등 틈새시장 위축 등의 현상이 나타날 수 있다"고 말했다.